Wer in Immobilien investiert oder eine Immobilie bewertet, arbeitet regelmäßig mit Kennzahlen, die Finanzierung, Rendite und Risiko transparent machen.
Die folgenden sechs Kennzahlen sind u.a. besonders praxisrelevant: LTV, LTC, DSCR, NOI, Cap Rate und VR.
1. LTV – Loan-to-Value Ratio
Der Loan-to-Value Ratio (LTV) zeigt das Verhältnis zwischen Kredithöhe und Immobilienwert.
Formel: Kredithöhe ÷ Immobilienwert × 100
Bedeutung:
- ein niedriger LTV bedeutet geringeres Risiko für Kreditgeber
- ein hoher LTV zeigt einen höheren Fremdkapitalhebel (höheres Risiko für Kreditgeber)
- typische Werte liegen zwischen 60–80 %.
2. LTC – Loan-to-Cost Ratio
Kennzahl aus der Immobilienprojektfinanzierung.
Der Loan-to-Cost Ratio (LTC) setzt das Darlehen ins Verhältnis zu den Gesamtkosten eines Projekts, inklusive
Kaufpreis, Bau- oder Renovierungskosten.
Formel: Kredithöhe ÷ Gesamtkosten des Projekts ×
100
Praxishinweis:
- niedrige LTC-Quote (< 60%): geringeres Risiko für Bank und bessere Konditionen für Kreditnehmer
- mittlere LTC-Quote (60%-80%): Banken verlangen oft zusätzliche Sicherheiten bzw. Garantien
- hohe LTC-Quote (80%-90%): höheres Risiko für Banken, zusätzliche Sicherheiten erforderlich, restriktivere Kreditbedingungen
Besonders bei Neubau oder Sanierung wichtig – ein hoher LTC kann das Finanzierungsrisiko erhöhen.
Die LTC-Quote wird durch die Bonität des Kreditnehmers, den Projektstandort und den jeweiligen Marktbedingungen, der jeweiligen Bauphase und dem damit verbundenen Entwicklungsrisiko sowie dem erwarteten Marktwert nach Fertigstellung beeinflusst.
3. DSCR – Debt Service Coverage Ratio
Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) bzw. Kapitaldienstmisst, ob die laufenden Einnahmen (Cashflows) nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und der Instandhaltung einer Immobilie die Schuldendienstzahlungen (d.h. Zinsen und Tilgungen) decken.
Formel: Net Operating Income ÷ jährlicher Schuldendienst (= Kapitaldienst)
Praxis:
Ein DSCR > 1 bedeutet, dass die Immobilie genug Cashflow erwirtschaftet, um Zinsen und Tilgung zu bedienen. Kreditgeber fordern oft mindestens 1,2.
Bei Hotelfinanzierungen erfolgt die Analyse z.B. auch anhand des EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen).
4. NOI – Net Operating Income
Der Net Operating Income (NOI) ist der Netto-Betriebsertrag einer Immobilie.
Formel:
Jahresnetto-Soll-Mieteinnahmen
+ sonstige Einnahmen
-Ansatz für Leerstandsmieten
= Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen
-nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
= Net Operating Income
Praxis:
Der NOI bildet die Grundlage für die meisten Renditekennzahlen wie Cap Rate oder DSCR und zeigt die Ertragskraft der Immobilie.
5. Cap Rate – Capitalization Rate
Die Capitalization Rate (Cap Rate) gibt die Rendite einer Immobilie bezogen auf den Kaufpreis an.
Formel: NOI ÷ Immobilienwert × 100
Praxis:
- Eine hohe Cap Rate signalisiert tendenziell hohe Rendite, kann aber auch auf höhere Risiken hinweisen.
- Sie ist ein Standardmaß für Vergleich und Marktanalyse.
6. VR – Vacancy Rate
Die Vacancy Rate (VR) beschreibt den Anteil leerstehender Flächen an der Gesamtfläche einer Immobilie.
Formel: Leerstehende Fläche ÷ Gesamtfläche × 100
Praxis:
- eine niedrige VR deutet auf stabile Mieteinnahmen und hohe Attraktivität am Markt hin;
- eine hohe VR kann Cashflow und Wertentwicklung belasten.
Fazit:
Diese Kennzahlen sind unverzichtbar für eine fundierte Analyse von Immobilieninvestments. Sie helfen, Chancen, Risiken und Renditen schnell zu
überblicken und dienen sowohl Investoren, Eigentümern als auch Finanzierungsinstitutionen als verlässliche Orientierung.
Ein professionelles Immobiliencontrolling und ein laufend gepflegtes Dashboard verschaffen Investoren einen entscheidenden Vorteil:
- Sie ermöglichen eine kontinuierliche Überwachung aller relevanten Kennzahlen, fördern die Transparenz von Erträgen, Kosten und Risiken und unterstützen fundierte, strategische Entscheidungen.
- So wird das Investment nicht nur nachvollziehbar, sondern auch aktiv steuerbar, wodurch Renditepotenziale optimal genutzt und Risiken minimiert werden können.